Le Diagnostic de Performance Énergétique, plus connu sous le nom de DPE, permet d’évaluer la consommation d’énergie d’un logement ainsi que son niveau d’émissions de gaz à effet de serre. Mis en place en France en 2006, il occupe aujourd’hui une place importante dans le marché immobilier, aussi bien pour la vente que pour la location. Depuis plusieurs années, les règles liées au DPE ont été renforcées afin d’accélérer la rénovation énergétique des logements et de limiter la présence des biens les plus énergivores sur le marché locatif.
Cependant, la méthode de calcul appliquée jusqu’en 2024 soulevait des critiques concernant les logements de petite superficie. Les studios et appartements de moins de 40 m² obtenenaient plus fréquemment des étiquettes F ou G, même lorsque leur consommation réelle restait modérée. Afin de corriger cette situation, le gouvernement a fait évoluer les seuils du DPE pour les petites surfaces. Cette réforme est entrée en vigueur le 1er juillet 2024.
Le DPE dans les ventes et locations immobilières
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable juridiquement. Cela signifie qu’un acquéreur ou un locataire peut engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur en cas d’informations erronées. Le diagnostic doit également apparaître dans toutes les annonces immobilières de vente ou de location.
Le DPE attribue une note allant de A à G. La classe A correspond aux logements les plus performants sur le plan énergétique, tandis que la classe G désigne les biens les plus consommateurs d’énergie. Cette notation repose à la fois sur la consommation énergétique du logement et sur ses émissions de gaz à effet de serre. La note finale retenue correspond à la plus mauvaise des deux évaluations.
Le durcissement progressif des règles concernant les logements énergivores modifie fortement le marché immobilier. Depuis le 1er janvier 2023, un logement consommant plus de 450 kWhEF/m²/an est considéré comme énergétiquement indécent et ne peut plus être proposé à la location. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont progressivement exclus du marché locatif. Les logements classés F seront concernés à partir de 2028, puis les logements classés E à compter de 2034.
Ces mesures visent à encourager les travaux de rénovation énergétique et à réduire la consommation énergétique du parc immobilier français.
Pourquoi les petites surfaces étaient défavorisées par le DPE ?
Avant la réforme entrée en vigueur en juillet 2024, le mode de calcul du DPE pouvait pénaliser les logements de petite superficie. La consommation énergétique étant calculée au mètre carré, certains postes de consommation pesaient proportionnellement davantage dans un studio que dans un logement plus grand.
C’était notamment le cas de l’eau chaude sanitaire. Les besoins en eau chaude varient relativement peu selon la taille du logement. Un studio occupé par une personne peut ainsi afficher une consommation proche de celle d’un appartement plus spacieux. Rapportée à une surface réduite, cette consommation entraînait mécaniquement une dégradation de la note énergétique.
De nombreux studios et petits appartements se retrouvaient alors classés F ou G, alors même qu’ils ne présentaient pas nécessairement de problème d’isolation ou de chauffage. Cette situation concernait particulièrement les logements anciens situés dans les centres-villes.
Pour les propriétaires bailleurs, les conséquences pouvaient être importantes. Un logement mal classé peut être soumis au gel des loyers, à des obligations de rénovation énergétique ou, à terme, à une interdiction de mise en location selon le calendrier fixé par la loi Climat et Résilience.
Une réforme du DPE appliquée depuis le 1er juillet 2024
Afin de corriger cette différence de traitement entre les petites surfaces et les logements plus grands, le gouvernement a modifié les seuils applicables aux biens de moins de 40 m². Cette évolution est entrée en vigueur le 1er juillet 2024.
La réforme ne change pas la méthode générale de calcul du DPE, mais ajuste les seuils de classement énergétique afin de mieux tenir compte des spécificités des petites surfaces. L’objectif est d’éviter qu’un logement soit pénalisé uniquement en raison de sa superficie.
Selon les estimations du ministère de la Transition écologique, plusieurs centaines de milliers de logements pourraient bénéficier d’une amélioration de leur étiquette énergétique grâce à cette mesure.
Les propriétaires concernés peuvent obtenir une attestation officielle indiquant la nouvelle étiquette de leur logement sans avoir à refaire entièrement un DPE. Cette attestation est disponible via la plateforme de l’Observatoire DPE-Audit gérée par l’ADEME, à partir du numéro du diagnostic déjà réalisé.
La réforme prévoit également une actualisation des tarifs de l’énergie utilisés pour estimer les dépenses énergétiques annuelles affichées dans le diagnostic.
Un impact direct sur le marché locatif
Cette évolution du DPE apporte davantage de cohérence dans l’évaluation énergétique des petites surfaces. Elle permet de limiter certaines situations dans lesquelles des studios étaient considérés comme des passoires thermiques alors que leur consommation réelle restait relativement contenue.
Dans les grandes villes où les logements de petite taille représentent une part importante du parc locatif, cette réforme réduit le risque de voir disparaître une partie de l’offre disponible à la location.
Pour les propriétaires, cette correction peut également éviter des travaux parfois disproportionnés par rapport aux caractéristiques du bien. Certains logements pourront ainsi conserver une possibilité de mise en location sans changement majeur.
Cette évolution ne remet toutefois pas en cause les objectifs globaux de rénovation énergétique fixés par les pouvoirs publics. Les logements les plus énergivores restent soumis aux obligations prévues par la réglementation.
La réforme du DPE applicable depuis le 1er juillet 2024 marque une évolution importante pour les logements de moins de 40 m². En adaptant les seuils de classement énergétique, le gouvernement cherche à corriger un déséquilibre qui pénalisait de nombreux studios et petits appartements.
Cette mesure permet une lecture plus cohérente de la performance énergétique des petites surfaces tout en maintenant les objectifs de réduction de la consommation énergétique des logements en France. Pour les propriétaires bailleurs comme pour les acquéreurs, cette évolution modifie l’analyse de nombreux biens immobiliers présents sur le marché.
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