Lorsqu’on investit dans l’immobilier locatif, il est important de penser à la fiscalité. C’est d’autant plus vrai lorsque l’on choisit de louer un bien en meublé, une option qui séduit de plus en plus de particuliers à la recherche de rendements attractifs. A ce moment-là, deux statuts fiscaux s’offrent à eux : le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Si leurs dénominations sont proches, le choix de ce statut va avoir un impact au niveau fiscal, social et patrimonial. Pour faire le bon choix, il est important de comprendre ce qui distingue ces deux régimes. Revenus à déclarer, seuils à ne pas dépasser, amortissements, régime des plus-values, charges sociales… Découvrez les différences entre ces deux statuts pour vous aider à élaborer votre stratégie d’investissement en fonction de votre situation.
Location meublée : une fiscalité différente de la location vide
Avant même de choisir entre LMP et LMNP, il faut rappeler que la location meublée obéit à des règles fiscales spécifiques. Contrairement à la location vide, qui relève du régime des revenus fonciers, la location meublée génère des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce changement de catégorie fiscale a un impact, notamment en matière d’imposition. Il faut donc d’abord se demander si vous souhaitez louer le bien meublé ou vide.
Le statut LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) concerne les propriétaires qui perçoivent un revenu annuel provenant de leurs locations meublées inférieur à 23 000 €, ou pour lesquels ces revenus représentent moins de 50 % de leurs revenus globaux.
Ce statut, relativement souple, permet d’opter entre deux régimes fiscaux. Tout d’abord, le régime micro foncier, si les recettes annuelles sont inférieures à 15 000 €. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30 % est automatiquement appliqué. Le deuxième régime fiscal est le régime réel simplifié. Il permet de déduire l’ensemble des charges réellement supportées (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion…) et, surtout, d’amortir le bien immobilier et sur plusieurs années. Cela permet bien souvent de dégager un résultat fiscal très faible, voire nul.
En LMNP, les prélèvements sociaux (17,2 %) restent dus sur les bénéfices, mais les charges sociales, elles, ne s’appliquent pas. Ce point est particulièrement attractif pour les investisseurs souhaitant limiter leurs cotisations tout en optimisant leur fiscalité.
Le passage au LMP
Le passage du statut LMNP à celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s’effectue automatiquement si deux conditions sont remplies. La première condition est remplie si les revenus issus de la location meublée excèdent 23 000 € par an. La deuxième condition est remplie si ces revenus représentent plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal (hors pensions, retraites et revenus mobiliers).
Une fois ces seuils franchis, le bailleur devient LMP. Il conserve la possibilité de déduire ses charges réelles et d’amortir son bien. Le principal changement porte sur le régime social : le loueur est alors affilié au régime des indépendants, ce qui implique le paiement de cotisations sociales, généralement plus importantes que les prélèvements sociaux.
Fiscalité à la revente : un avantage du statut LMP
L’une des différences les plus importantes entre LMP et LMNP concerne la fiscalité appliquée lors de la revente du bien. En LMNP, le vendeur est soumis au régime des plus-values des particuliers, avec une exonération totale possible après 22 ans de détention (pour l’impôt) et 30 ans (pour les prélèvements sociaux).
En LMP, si le bien a été loué sous ce statut depuis plus de cinq ans, et si les recettes n’ont pas dépassé certains seuils, il est possible de bénéficier d’une exonération totale de la plus-value. Ce dispositif peut s’avérer avantageux dans une stratégie patrimoniale.
Autrement dit, pour un investisseur envisageant la revente de son bien dans quelques années, le statut LMP peut offrir des opportunités d’optimisation fiscale intéressantes.
Une approche à adapter selon son projet et ses objectifs
Chaque investisseur a ses propres priorités. Certains visent la constitution d’un patrimoine locatif en vue de la retraite ou un revenu complémentaire immédiat ou un moyen de transmettre leur bien à leurs enfants dans les meilleures conditions fiscales.
Le choix entre LMP et LMNP doit donc se faire en tenant compte des loyers perçus et des projets patrimoniaux à long terme.
Par ailleurs, il est vivement recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable ou un conseiller fiscal. Ces professionnels pourront, dès l’achat du bien, vous conseiller afin de maximiser les avantages fiscaux.
Votre choix entre le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et celui de Loueur Meublé Professionnel (LMP) a un impact sur votre fiscalité, vos cotisations sociales, votre rentabilité, et même la fiscalité à la revente de votre bien.
Si le LMNP séduit par sa simplicité et sa légèreté fiscale, le LMP peut, dans certains cas, s’avérer plus intéressant à long terme, notamment pour ceux qui souhaitent investir à plus grande échelle ou envisagent la revente après quelques années.
Dans tous les cas, bien connaître les différences entre ces deux statuts, vous permettra de prendre les bonnes décisions.
Avant d’investir ou de changer de régime, nous vous conseillons de vous entourer de professionnels qui sauront vous guider vers les choix les plus judicieux en fonction de votre situation.
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