Lorsque vous achetez un bien immobilier en France ou à l’étranger il est important de se renseigner au préalable sur les frais d’acquisition, l’imposition sur la plus-value, mais aussi sur la fiscalité internationale dans le cadre d’investissements transfrontaliers. Dans cet article, découvrez les principes de la fiscalité immobilière, notamment à l’international.
Les bases de la fiscalité immobilière
En France comme ailleurs, la fiscalité immobilière regroupe l’ensemble des impôts et taxes liés à la détention, l’achat ou la cession d’un bien immobilier. Les transactions immobilières impliquant plusieurs pays sont de plus en plus courantes, entre expatriations, investissements locatifs ou acquisitions de résidences secondaires à l’étranger.
Dans ce contexte, il devient indispensable non seulement de connaître les règles françaises, mais aussi celles du pays dans lequel on achète (ou vend) un bien. Cela concerne aussi bien les Français qui investissent à l’étranger que les étrangers qui achètent sur notre territoire.
La fiscalité immobilière internationale
Lorsqu’il s’agit d’immobilier, chaque État applique une règle simple : il taxe les biens situés sur son territoire. Autrement dit, un Français qui achète un appartement à Barcelone sera soumis à la fiscalité espagnole sur cette acquisition. De la même manière, un Suédois qui achète une maison sur la Côte d’Azur devra s’acquitter des impôts liés à cette propriété en France, comme s’il était résident français.
Mais les montants et les types d’imposition varient d’un pays à l’autre. En France, les frais de notaire (droits d’enregistrement inclus) s’élèvent à environ 2 à 3 % dans le neuf, et entre 7 et 8 % dans l’ancien. En Espagne, ces frais atteignent 13 % quel que soit le type de bien. En Belgique, ils oscillent entre 15 et 25 %. Ces différences peuvent avoir un impact sur le coût total de l’acquisition, c’est pourquoi il faut les anticiper.
Des conventions fiscales internationales pour éviter la double imposition
Pour éviter la double imposition, des conventions fiscales bilatérales ont été signées entre de nombreux États, notamment au sein de l’Union européenne. Ces conventions définissent le pays qui a le droit d’imposer l’opération et la manière dont le second pays doit tenir compte de l’imposition déjà versée.
Prenons l’exemple d’un Italien possédant une résidence secondaire en France. Il devra payer certains impôts en France, mais l’Italie appliquera une taxe fixe (environ 1 %) sur la valeur vénale de l’immeuble détenu à l’étranger. Toutefois, la convention fiscale entre les deux pays prévoit que l’impôt payé en France sera pris en compte en Italie, afin d’éviter que le contribuable ne soit pénalisé deux fois.
Le cas des citoyens américains est encore plus particulier. Les États-Unis imposent leurs citoyens sur l’ensemble de leurs biens, quelle que soit leur localisation dans le monde. Ainsi, un Américain possédant un bien en France sera imposé par l’administration fiscale française, mais devra aussi déclarer ce bien au fisc américain, qui en tiendra compte dans le calcul de ses impôts.
Exonérations, IFI et plus-values : des règles qui s’appliquent aussi aux non-résidents
Un étranger achetant un bien immobilier en France n’échappe pas à la fiscalité française. Il devra, comme un résident, payer les droits d’enregistrement à l’achat, l’impôt sur les plus-values immobilières en cas de revente et potentiellement l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) si la valeur nette de ses biens immobiliers en France dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l’année d’imposition.
C’est d’ailleurs cette dernière mesure qui surprend souvent les acheteurs étrangers. Dans la plupart des pays européens, l’impôt sur la fortune a été supprimé.
Le cas des sociétés étrangères : attention à la taxe de 3 %
La fiscalité immobilière concerne aussi les sociétés. Certaines entreprises choisissent d’acheter des biens immobiliers en France, souvent via des structures établies dans d’autres pays. Dans ce cas, une taxe annuelle de 3 % peut s’appliquer à la valeur vénale des immeubles détenus.
Cette taxe concerne principalement les sociétés étrangères, notamment celles immatriculées dans des territoires considérés comme des paradis fiscaux (Delaware, Jersey, Guernesey, Îles Caïmans…).
Acheter à l’étranger : les pièges à éviter pour les Français
Les Français qui achètent à l’étranger doivent eux aussi faire preuve de prudence. En effet, c’est le pays d’accueil qui fixe les règles : taux d’imposition à l’achat, fiscalité des loyers perçus, imposition sur la revente, etc.
Dans certains pays comme la Belgique, les droits d’enregistrement à l’achat peuvent atteindre jusqu’à 25 %. Des frais que peu d’acquéreurs anticipent. Il est donc recommandé de se faire accompagner par des professionnels compétents et de s’assurer que le pays en question dispose bien d’une convention fiscale avec la France, afin d’éviter tout risque de double imposition.
La fiscalité immobilière, en particulier dans un contexte international, est en constante évolution. Investir en France ou à l’étranger ne s’improvise pas : chaque opération doit être précédée d’une analyse fiscale, qui tient compte à la fois du pays où se situe le bien et du pays de résidence du propriétaire.
C’est pourquoi l’accompagnement par des experts comme des notaires, avocats fiscalistes, ou encore agents immobiliers bien informés, est indispensable pour éviter les mauvaises surprises. Grâce aux conventions internationales et à une bonne préparation, il est tout à fait possible de bâtir un patrimoine immobilier à l’international.
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