Le marché immobilier de la Côte d’Azur continue d’évoluer dans un contexte marqué par des fluctuations de prix, des réformes législatives et une reprise progressive après des périodes d’incertitude. Ce marché, qui connaît des évolutions notables ces dernières années, attire de plus en plus grâce à son charme unique et répond à de nombreux besoins immobiliers.
Entre la baisse des taux d’intérêt, les modifications fiscales pour les locations meublées et les nouvelles règlementations en matière de performance énergétique, l’année 2025 s’annonce déterminante pour les investisseurs et les acquéreurs. Dans cet article, nous faisons le point sur les dernières tendances, les grandes décisions qui impactent le secteur et les perspectives pour les mois à venir.
Un marché azuréen en constante évolution
Le marché immobilier de la Côte d’Azur poursuit sa dynamique avec des évolutions marquantes. Après une période d’euphorie, certaines communes ont connu une légère modification des prix, notamment Nice, qui a enregistré une baisse de 2,8 % de la valeur foncière en 2023. Toutefois, la tendance générale reste à la hausse, avec une augmentation de 3,8 % des prix entre 2022 et 2024, atteignant une croissance cumulée de 26 % depuis 2019.
Les secteurs les plus prisés, comme Cannes, continuent d’attirer les investisseurs, avec une hausse de 8,2 % du prix moyen des appartements, atteignant 7 234 euros le mètre carré. La fin de l’année 2024 a marqué une reprise significative du marché, notamment grâce à une baisse des taux d’intérêt bancaires, facilitant l’accès au crédit immobilier.
Le marché de l’immobilier de luxe toujours en effervescence
Les biens d’exception sur la Côte d’Azur, notamment à Villefranche-sur-Mer, Beaulieu-sur-Mer et Saint-Jean-Cap-Ferrat, continuent d’attirer une clientèle internationale. Américains, Scandinaves et Anglo-Saxons se positionnent sur des biens rares, ce qui contribue à stabiliser les prix à des niveaux élevés.
La transaction spectaculaire de décembre 2024, avec l’acquisition par LVMH de la villa Bagatelle pour 50 millions d’euros, témoigne de l’attrait croissant des clients pour les biens de luxe sur la Côte d’Azur. La villa Bagatelle reflète l’esprit de la Riviera avec un style Art Déco. Nichée dans un magnifique parc paysager d’un hectare, elle dispose d’une vue panoramique exceptionnelle et s’étend sur une superficie de 3000 m² habitables.
Des perspectives encourageantes pour 2025
L’année 2025 débute bien pour le secteur immobilier. La baisse des taux d’intérêt et l’assouplissement des conditions de financement devraient stimuler les transactions. Une stabilisation des prix est attendue au premier semestre, avant une légère hausse de 1 % au second semestre. En région PACA, les premiers indicateurs montrent déjà une augmentation de 2 % des prix de l’immobilier.
Par ailleurs, le retour des acheteurs internationaux et le développement de projets prestigieux, comme le futur complexe hôtelier ultra-luxueux de Cap d’Ail, renforcent encore l’attractivité du marché.
Réformes fiscales et réglementaires : quels changements ?
Modifications du régime de location meublée
La loi Le Meur 2024-1039, entrée en vigueur en novembre 2024, a modifié le régime fiscal de la location meublée. Le régime forfaitaire voit son abattement fiscal réduit :
- 50 % pour les meublés classés et chambres d’hôtes, avec un plafond abaissé à 77 700 euros de revenus locatifs annuels (contre 71 % et 188 700 euros auparavant) ;
- 30 % pour les meublés non classés, dans la limite de 15 000 euros de revenus locatifs annuels (contre 50 % et 77 700 euros en 2024).
Pour les locations nues, le régime forfaitaire conserve un abattement de 30 % pour les revenus inférieurs à 15 000 euros, tandis que le régime réel permet toujours la déduction des charges.
Nouvelle réglementation sur les meublés de tourisme
Autre mesure importante : dès janvier 2025, les communes pourront abaisser à 90 jours le plafond de location des meublés de tourisme, contre 120 jours précédemment, avec une amende relevée à 15 000 euros en cas de dépassement (art. L 324-1-1 alinéa V modifié du Code du tourisme).
Nouvelles obligations pour les copropriétaires
À compter de 2025, tout copropriétaire déclarant en mairie la mise en location de son bien en tant que meublé de tourisme devra en informer son syndic. Par ailleurs, les nouveaux règlements de copropriété pourront explicitement autoriser ou interdire ce type de location. Dans les copropriétés existantes, une modification du règlement pour interdire les meublés de tourisme pourra être votée à la majorité des deux tiers des voix.
DPE et performances énergétiques : des obligations pour les propriétaires
La transition écologique continue d’impacter le marché immobilier. La loi « Climat et résilience » prévoit qu’à compter du 1er janvier 2025, les logements classés G seront considérés comme indécents et donc interdits à la location. Cette interdiction s’étendra progressivement aux logements classés F en 2028 et E en 2034.
Par ailleurs, l’audit énergétique devient obligatoire pour les ventes de biens classés E dès janvier 2025, en plus des biens classés F et G. Cette obligation vise à informer les acquéreurs des travaux à prévoir pour améliorer la performance énergétique des logements.
Entre la reprise du marché, la stabilisation des prix et les nouvelles réglementations fiscales et énergétiques, les investisseurs doivent rester attentifs aux évolutions du secteur. L’attractivité de la région demeure forte, soutenue par la demande internationale et des projets d’envergure.
Cette actualité immobilière provient de l’expertise de Wassia ALADE, dirigeante de l’agence SOVIMO, et a été présentée devant plus de 70 chefs d’entreprise.